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¿Cómo se determina la renta anual

Information about How Your Income is Counted in the Section 8 Housing Choice Voucher and Low Income Public Housing Programs

Definition of Annual Income

HUD defines Annual Income as all amounts, monetary or not, which: ir, or on behalf of, the family head or spouse (even if temporarily absent) or to any other family member; or are anticipated to be received from a source outside the family during the 12-month period following admission or annual reexamination effective date; and which are not specifically excluded. Annual income also means amounts derived (during the 12- month period) from assets to which any member of the family has access. For HUD’s complete definition of Annual Income, including a listing of all income exclusions, see 24CFR5.609.

How the Housing Authority Verifies IncomeOverview

As a condition of housing assistance under the program, the Housing Authority requires the family to complete a detailed Initial Application and an annual Personal and Financial Statement listing all sources of income, bienes, and other information needed to determine the appropriate level of subsidy. Adicionalmente, family members must sign a consent form, authorizing any financial institution, employer, Federal, State or local agency, etc.. to release information to the Housing Authority.

HUD requires that all income, bienes, and other family information must be verified according to the following levels of priority.

Upfront Income Verification: Upfront Income Verification is the verification of income, before or during a family re-examination, through an independent source that systemically and uniformly maintains income information in computerized form for a large number of individuals. In an effort to minimize HAP overpayments due to tenant misreporting and non-reporting of income, HUD has launched an upfront income verification tool called Enterprise Income Verification (EIV). EIV contains data regarding wages and benefits received by all program participants with valid Social Security Numbers.

Written Third Party Verification (Tenant Documents): Written third party verification (tenant documents) are current, original documents generated by a third party source.

Written Third Party Verification Form (HA Form): In cases where the tenant is unable to provide documentation, or where the tenant provided documentation is not sufficient, the Housing Authority will contact the income source directly, escrito, to obtain the verification information.

Verbal Third Party Verification: If the income source does not respond to a written request for information or provides incomplete or unclear information, the Housing Authority staff may contact the source by phone to request clarification on incomplete information.

Tenant Declaration (Self Certification): If no other verification is available, staff will note the reason in the file and require the tenant to sign an affidavit declaring their income.

Information Regarding Verification of Specific Income Types

The following is a list of the most common income types, as well as other items that the Housing Authority documents, including details associated with how these items are verified. This is not a comprehensive list, as new income sources and other related items are added frequently. Items presented below are listed in alphabetical order.

Annual contributions / gifts – HUD requires that regular and ongoing contributions and gifts should be counted towards annual income. However, gifts or contributions that occur annually (such as Christmas or birthday gifts) are not considered regular or ongoing because they occur only once during the re-examination reporting period of one year. Por lo tanto, such contributions and gifts are to be excluded if they are less than $1,000 por hogar.

Assets: For current program participants at annual re-examination only, the Housing Authority will accept tenant self certification of assets on the Personal and Financial Statement if total household assets are reported to be less than $5,000. For applicants in the eligibility process, and for current program participants with $5,000 or more in total household assets, the Housing Authority will collect current tenant provided documents, such as bank statements.

Cash on handOccasionally Tenants report their cash on hand (as requested on the Personal and Financial Statement). Cash amounts less than $1,000 per household will not be counted as an asset. However, any amount of cash that is greater than or equal to $1,000 per household will be counted as an asset.

Child Care Expense Deductions: The Housing Authority must first verify that child care expenses are used to enable a family member to work, actively seek employment, or further his/her education. Por ejemplo, the childcare must be provided during the hours of work, educación, etc.. when there is no other activity (such as school) for the child.

Requisito de servicio comunitario: For verification of participation in required community service for public housing tenants, a timesheet signed by the agency but provided by the family is acceptable. For verification that a family member is exempt from performing community service, staff must obtain the highest level of thirdparty verification possible in accordance with this procedure, except for those exemptions that are due to permanent reasons such as age or permanent disability which have already been verified and documented.

Disability: If a tenant receives SSI, the verification of the SSI payment is acceptable verification of the disability. If the tenant does not receive SSI, verification of disability, depending on the individual’s circumstances, will be requested from a doctor, other health care professional or a social worker, with medical or professional knowledge of the person’s disability. If such verification is not available, the Authority may consider other forms of verification on a case-by-case basis.

Full Time Student Status: Full time student status must be verified using current tenant documents provided either by the household or by the school. Full time student status will be annually.

Citizenship and Immigration Status: All program participants admitted to the program must sign a statement indicating whether they are a US citizen, a legal resident, or whether they do not contend to have eligible citizenship status (and will therefore receive prorated assistance). US citizens will be asked to provide proof of citizenship, which may include either a birth certificate, passport, or naturalization certificate. Non-citizens who are under the age of 62 years old must provide documentation of eligible immigration status (which is then verified in the E-verify SAVE system).

Medical Expense and Disability Assistance Expense Deduction: The Department of Health and Human Services has developed Federal privacy standards to protect patients’ medical records and other health information provided to health plans, médicos, hospitales, and other health care providers as of April 14, 2003. These standards are part of the Health Insurance Portability and Accountability Act of 1996 (HIPAA). The privacy requirements under HIPAA have a significant impact on how PHAs verify disability status, medical expenses, and disability assistance expenses. HIPAA requires that patients sign a specific authorization before a covered entity can release their medical information to a third party for purposes not related to the patient’s health care.

The Housing Authority appreciates the statement in the Verification Guidance acknowledging that “with increasing privacy law requirements, PHAs may have difficulty in verifying” medical and disability assistance expenses. In light of these considerable difficulties, the Housing Authority has determined that the best way to ensure the validity of medical and disability assistance expense information, while simultaneously protecting the confidentiality of our applicants and participants and complying with HIPAA, is a reliance on applicant / participant self-certification. To receive the medical expense deduction, tenants must complete the medical expense verification forms provided in the medical expense packet. However, if a program participant reports medical expenses in excess of $3,000, Housing Authority staff will attempt to further validate the expenses in a manner that does not violate the confidentiality of the program participant.

Photo Identification: All adult household members will be asked to provide a government issued photo identification at the initial interview, before being added to the household, or at the annual re-examination following an existing household member’s eighteenth birthday. Photo identification may consist of a passport, drivers license, state issued identification card, military identification card or a student identification card. Photo identification must always be presented in person, rather than by mail.

Seasonal Income: If a participant is employed in an occupation that is cyclical (that increases or decreases at the same time each year such as farm workers, teachers and construction workers) all income expected to be received during the year must be annualized. If the Housing Authority determines that past income is the best predictor of future income, historical data may be used to project annual income.

Self Employment: All self employed tenants and applicants will be asked to provide a complete copy of their most recent tax return (including Schedule C and Schedule SE if applicable). Adicionalmente, all self employed tenants and applicants will be asked to complete the self employment certification form, and to sign form IRS 4506-T.

Seguridad Social (SS) / Supplemental Security Income (SSI): The Housing Authority is required to use the HUD EIV system to obtain up-front verification of Social Security and SSI benefits for current program participants. If the amount shown on EIV does not match the amount provided on a current original benefits letter, the amount in the benefits letter will be used. If no current original benefits letter has been provided, but EIV matches the amount the tenant has reported through the Personal and Financial Statement, EIV may be used without collecting tenant documents. However, if the amount reflected on the PFS does not match EIV and the tenant has not supplied an original benefits letter, staff will either obtain an original benefits letter or will contact the tenant by phone to provide the tenant an opportunity to dispute the information in EIV. If the tenant does not dispute the information in EIV, staff will document the phone call and may use the data in EIV. If the tenant does dispute EIV, an original benefits letter must be obtained. Adicionalmente, original benefits letters will be used to verify the Social Security and SSI benefits of applicants and other individuals who are not in the EIV system.

Social Security Numbers: All applicants, regardless of age, must disclose a valid Social Security Number and provide the required documentation at the time of their initial eligibility determination.

Salario: The Housing Authority is required to use the HUD EIV system, along with tenant provided documentation (such as current consecutive paystubs), to obtain verification of wages.

VHC propiedad de vivienda Q&UN

Consejos para preparar la vivienda propia:

  • Asistir a un seminario ofrecido por la propiedad de vivienda aprobado por HUD una agencia de asesoría de vivienda.
  • Iniciar una cuenta de ahorros. Incluso una pequeña cantidad de ahorro mostrará un prestamista que usted ha estado trabajando hacia su objetivo.
  • Desarrollar un presupuesto para toda la familia.
  • Trabajar para mejorar su puntaje de crédito y pagar las deudas.
  • Sea realista sobre el tamaño y el tipo de casa que usted puede ser capaz de pagar.

¿Cómo funciona el Programa de Propietarios VHC?

El Programa de Selección de Vivienda (VHC) Incluye un programa de propiedad de vivienda. En el marco del programa, participantes que califiquen pueden tener su pago mensual de asistencia para vivienda aplicadas a un pago de hipoteca en lugar de alquiler.

Usted puede ser elegible para participar si:

    • Usted ha participado en el programa de VHC durante al menos un año
    • Al menos un miembro de la familia de sus obras 30 horas por semana o más, y su familia gana más ingresos que el mínimo permitido ganó. (Esta cantidad cambia cada año. Hay algunas excepciones para las personas mayores o discapacitadas. Los participantes deben tener un ingreso suficiente para calificar para un préstamo hipotecario)
    • Usted está en buen estado con el programa de VHC (no hay violaciónes de programa o deudas pendientes)
    • Nadie en su hogar ha sido propietario de una casa durante el último 3 años.

Será la Autoridad de Vivienda ayudará a encontrar una casa y obtener un préstamo?

Es su responsabilidad obtener un asesoramiento sobre el crédito aprobado asistir, trabajar con un prestamista para calificar para una hipoteca, encontrar un agente de bienes raíces para trabajar con, y encontrar una casa para comprar.

Así es como funciona:

        • Usted asiste aprobada por HUD de asesoría de vivienda según sea necesario para aprender sobre el proceso de compra.
        • Si cumple con los requisitos mínimos, proporcionaremos una lista de prestamistas que están familiarizados con el programa HCV. Es su responsabilidad de elegir un prestamista y solicitar una hipoteca. Usted no tiene que elegir un prestamista de la lista.
        • Usted y su prestamista puede utilizar la hoja de cálculo de elegibilidad en nuestro sitio web para revisar los requisitos básicos.
        • Se selecciona un agente de bienes raíces y comenzar la búsqueda de un hogar que puede pagar.
        • Determinamos su elegibilidad final después de encontrar un hogar de compra.

¿Cuánta asistencia voy a calificar para?

La cantidad de ayuda que se obtiene de la Programa de Propietarios VHC depende de sus ingresos y sus gastos mensuales totales de propiedad de vivienda. En general, la cantidad de asistencia puede ser similar a lo que la Autoridad de Vivienda paga su arrendador ahora como ayuda para el alquiler.

La Autoridad de Vivienda puede ayudar a estimar la cantidad de ayuda que puede recibir.

Esta ayuda puede ser enviada directamente a usted cada mes, o con su prestamista, dependiendo de lo que, el personal a su prestamista y la Autoridad de Vivienda deciden.

Sus pagos de asistencia se ajustarían continuamente a medida que cambian sus ingresos y costes de vivienda.

En la mayoría de los casos, sus pagos de asistencia para la vivienda propia terminaría después 15 años, o antes si su ingreso aumenta de modo que son capaces de pagar la totalidad de su pago mensual.

¿Cuánto voy a necesitar para el pago inicial?

El importe de la cuota inicial depende del precio de la vivienda que compra y los requisitos de su prestamista.

Usted está obligado a hacer un pago inicial de por lo menos 3% del precio de compra. 1% debe provenir de sus propios ahorros, y el resto puede ser un regalo de un amigo o familiar.

También será responsable del pago de los costos de cierre, que puede costar varios miles de dólares.

Si participa en el programa de Vivienda Plus, puede usar los fondos en su cuenta de depósito para el pago inicial, si completa su contrato Vivienda Plus.

Es posible que haya otros programas disponibles para proporcionar un comprador de vivienda con asistencia adicional. Algunos de los que la Autoridad de Vivienda es consciente de se pueden encontrar en la Programas de vivienda Q&UN. Su prestamista puede tener información adicional.

¿Qué tipo de hipoteca puedo solicitar?

Si participa en el programa de propiedad de vivienda VHC, usted debe recibir una convencional, De tasa fija hipoteca de un prestamista aprobamos. hipotecas de tasa ajustable, pagos globales, y la financiación del vendedor no se permite con el programa HCV propiedad de vivienda.

Si desea una traducción en español, por favor llame al (831) 454-9455.

Programas de vivienda Q&UN

Datos interesantes sobre la Autoridad de Vivienda:

  • Somos una agencia pública local independiente.
  • Servimos a más de 4,000 familias por año a través de los programas de alquiler y el dueño de una casa-barco.
  • Nosotros no somos parte de HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano). However, muchos de nuestros programas son financiados a través de HUD.

Qué tipo de asistencia Qué ofrece la Autoridad de Vivienda?

La Autoridad de Vivienda asiste a miles de familias a través de la Housing Choice Voucher (Section 8) Alquiler programa de asistencia. También poseemos complejos de apartamentos para familias de bajos ingresos. en adición, administramos una serie de programas especiales para los inquilinos y propietarios de viviendas.

Soy un propietario. ¿Cómo puedo participar en los programas de la Autoridad de Vivienda?

La Autoridad de Vivienda cuenta con personal especialmente entrenados que pueden ayudar a los propietarios que deseen participar en nuestros programas de alquiler. Ofrecemos depósito directo y una serie de otros servicios arrendador-amigable. Para familiarizarse visite nuestro sección de Propietarios.

¿Y si necesito ayuda ahora?

La Autoridad de Vivienda no tiene ningún programas que pueden ayudar a las personas con necesidades de vivienda de emergencia. Todos nuestros programas requieren algún tipo de proceso de solicitud, y muchos han larga lista de espera. Si usted tiene necesidades inmediatas de vivienda, por favor visite nuestro página de enlaces para más recursos de vivienda.

No soy un cliente de la Autoridad de Vivienda, pero yo soy un inquilino o propietario de una casa que tiene un problema relacionado con la vivienda. Me puedes ayudar?

No somos capaces de ayudar con la mayoría de las disputas entre inquilinos y propietarios.

¿Cómo ayudar a los inquilinos?

La Autoridad de Vivienda tiene una serie de programas para inquilinos de bajos ingresos, incluso:

  • los Housing Choice Voucher (Section 8) programa le permite seleccionar una unidad para alquilar. Con este programa, inquilinos pagan cerca 30% de sus ingresos en el alquiler y la Autoridad de Vivienda paga el resto, dentro de ciertos límites.
  • La Autoridad de Vivienda es propietario de varios complejos de apartamentos, incluso vivienda pública y la vivienda de los trabajadores agrícolas que alquilamos a familias de bajos ingresos en los niveles de alquiler asequible.

los programa de depósito de seguridad hace que una cantidad limitada de asistencia disponible en ciertos lugares a inquilinos calificados que simplemente necesitan ayuda con los costos para mudarse de.

Nuestros programas de alquiler tienen listas de espera. Para descubrir mas, ven aqui.

Me gustaría comprar una casa. ¿Qué programas especiales tiene?

programas para compradores de vivienda por primera vez de la Autoridad de Vivienda incluyen:

Comprador de primera vivienda préstamos para el pago inicial bajo a moderado familias de ingresos. La cantidad y tipo de asistencia varía según la ciudad.

Certificación de Crédito Hipotecario (MCC) programa, que ofrece un crédito fiscal para compradores por primera vez para ayudar a que los costos de propiedad de vivienda más asequible.

El programa de Vales de Elección de Vivienda tiene una propiedad de la vivienda opción que permite a los participantes utilizar su vale para comprar una vivienda.

¿Qué programas están disponibles para las familias de ingresos más altos?

Si no es de bajos ingresos, usted todavía puede ser elegible para recibir asistencia a través de nuestra programa de depósito de seguridad así como algunos de nuestros programas de propiedad de vivienda. Ver nuestros límites de ingresos aquí.

Si desea una traducción en español, por favor llame al (831) 454-9455.